Prefeitura lança proposta que pode encarecer imóveis em Belo Horizonte
Intenção é nivelar coeficiente de edificação à medida do terreno e cobrar pela área construída excedente. Empresas preveem elevação de despesas.
A Prefeitura de Belo Horizonte lançou no sábado, durante reunião do Conselho Municipal de Política Urbana (Compur), proposta que, se aprovada, vai modificar radicalmente a lógica de ocupação da cidade e do mercado imobiliário. A ideia do Executivo é que o potencial de construção dos terrenos deixe de pertencer aos lotes e passe a ser público, administrado pela prefeitura, que por sua vez, vai vender o direito de construir. A área para construção de prédios, que hoje está incluída no preço do terreno, seria comercializada à parte, a preços fixados pelo poder público. Assim, ao mesmo tempo que a medida possibilita organizar a ocupação do espaço urbano, o Executivo também cria um novo mecanismo de arrecadação para bancar futuros investimentos financiados por um novo e milionário mercado.
A proposta em discussão precisa ser aprovada pelo Compur e pela Câmara Municipal. O potencial de construção da cidade varia, em algumas regiões pode ser de 1,5, em outras próximo a 3, por exemplo. A ideia é trazer todas as áreas da cidade para o coeficiente 1. Para construir além do mínimo (equivalente à área do terreno), o interessado deverá comprar esses estoques do governo. Com a medida, a área que pode ser construída em um lote cai drasticamente – pode ser reduzida em mais de um terço. Representantes da construção civil acreditam que a medida vai encarecer os imóveis em Belo Horizonte; já a prefeitura aposta que a proposta, se aprovada, vai provocar uma queda de preço dos terrenos, compensando o crescimento no valor da construção.
Em regiões como a área central da cidade é possível a construção de 2,7 mil metros quadrados em uma área de mil metros quadrados. Com a nova lei, o excedente aos mil metros quadrados teriam que ser comprados da prefeitura. A proposta está prevista no Estatuto das Cidades, mas pegou de surpresa o mercado. O principal receio é de que a mudança paralise e encareça o valor dos imóveis que já sofreram forte alta.
Se por um lado o Executivo quer ter nas mãos o ordenamento da cidade, o que é positivo “e faz sentido”, por outro, existem preocupações, observa o presidente da Câmara de Construção da Federação das Indústrias de Minas Gerais (Fiemg), Teodomiro Diniz Camargos. Ele aponta que cidades como São Paulo lançaram mão de medida parecida em corredores determinados, já a Prefeitura de Belo Horizonte quer a medida para toda a cidade. “O que é um enorme volume para ser administrado”, observa. O empresário lembra que a política de controle e venda dos estoques é um projeto complexo, que deve ser público, transparente e com preços definidos. “Projetos mais antigos como a outorga onerosa (mecanismo que permite construir acima do máximo permitido mediante contrapartidas ou pagamento) depois de quatro anos ainda não saíram do papel. Outra questão é a gestão. O tempo não interessa tanto ao poder público, mas deve ser ágil, porque é fatal para a economia.”
Benefícios
Leonardo Castro, secretário municipal adjunto de Planejamento Urbano, explica que a medida proposta pela prefeitura é adotada em diversas cidades do mundo e vai estimular a construção em áreas pulverizadas da cidade, inclusive em regiões onde há pouco interesse. Segundo ele, o preço do estoque segue o do valor do terreno e pode ser reduzido se houver contrapartidas que beneficiem a cidade, ou até no caso de imóveis com uso misto, residencial e comercial, assim como em construções de uso social.
Segundo Castro, os terrenos vão se adequar ao seu novo uso, sofrendo redução de preços e, para evitar que áreas na cidade fiquem subutilizadas, quando há carência de terrenos, ele diz que o poder público tem como recurso elevar progressivamente o valor do IPTU e ainda usar de desapropriação por dívida ativa. “Acreditamos que o preço dos imóveis não será elevado, e os terrenos vão se adequar. Uma área onde era possível construir 40 apartamentos tem um determinado preço, se esse potencial cai 50%, o valor também deve cair”, compara.
O secretário admite que parte do mercado sentiria os impactos da medida. “Quem investiu em terrenos para especulação imobiliária, dentro desse novo conceito pode não obter pela área o valor que pretendia”, admite. Bráulio Garcia, diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), imagina que, se aprovada, a nova medida vai encarecer as construções principalmente em áreas próximas à Avenida do Contorno. Segundo ele, o valor do terreno chega a representar 50% do custo da construção.
Caminho de incertezas
O projeto do Executivo Municipal de Belo Horizonte deve esquentar as discussões que até maio acontecem no Conselho Municipal de Política Urbana (Compur). A política de comercialização de estoques para construção ordena a ocupação do espaço urbano e pode gerar contrapartidas para obras públicas, mas por enquanto, em sua fase inicial, dá um apequena mostra das incertezas sobre a operação do sistema de estoques, uma vez a lei aprovada.
“A proposta da prefeitura ainda precisa ser estudada, mas a princípio o que se propõe é reduzir o potencial de construção não oneroso”, explica Cláudia Leite, conselheira do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-MG) e membro do Conselho de Política Urbana (Compur). Segundo ela, a proposta é legítima e prevista pelo Estatuto das Cidades. O que ocorre é que hoje a prefeitura permite construções sem custo e agora pode passar a cobrar. A especialista pondera, no entanto, que a arrecadação deve ser regulada por fundo que financie obras públicas com amplo controle social. Ela aponta que propostas com essa natureza são uma operação complexa e preocupam sob o ponto de vista da descontinuidade das políticas públicas com trocas de governo. “A grande pergunta é: a prefeitura terá capacidade de gerenciar a medida?”
Para o construtor Ricardo Catão, a medida vai mexer não apenas com o setor mas com a iniciativa privada. “Quem tem um terreno hoje com intenção de construir, depois da aprovação da lei perde essa certeza. Tudo vai depender da quantidade de estoques construtivos disponibilizados no mercado. A cada quatro anos a lei de construção está sendo alterada. A falta de previsibilidade é muito ruim”, critica.
Para o secretário municipal adjunto de Planejamento Urbano, Leonardo Castro, a prefeitura está preparada para administrar o novo sistema, e sua previsão em lei pode ajudar a continuidade da política por governos seguintes. (MC)
Burocracia tem custo de 12%
Brasília – Incompetência, má gestão, leis confusas e contraditórias, atraso tecnológico: é longa a lista de deficiências que atrasam e encarecem os empreendimentos imobiliários no Brasil. Todo o trâmite de licenciamentos e aprovações, incluindo os gastos com documentação, representam, em média, 12% do valor de um imóvel residencial, segundo estudo divulgado ontem pelo setor. Da compra do terreno à entrega das unidades, o custo da burocracia chega a R$ 18 bilhões por ano. E quem paga essa conta é o consumidor.
Entre os entraves elencados, quatro se destacam, na avaliação do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Paulo Simão: a “caótica” aprovação de projetos nas prefeituras; a falta de padronização e critério nos cartórios; o imbróglio do licenciamento ambiental; e mudanças aleatórias em planos diretores. “Da forma como são hoje, esses processos são um desastre. A sociedade paga por algo que simplesmente não serve para nada, estão enxugando gelo”, comentou.
No curto prazo, apesar de números e constatações fortes do estudo, os representantes do setor sabem que pouco podem fazer para mudar esse quadro. No máximo, conquistarão discursos de apoio, como o protagonizado também ontem pela ministra do Planejamento, Miriam Belchior, durante a apresentação dos dados. “Estamos fazendo a nossa parte”, disse ela. Desde o ano passado, executivos da construção civil têm batido à porta de autoridades para convencê-los da necessidade de reduzir a burocracia, que, segundo definiu o presidente da Cbic, é um “convite à corrupção”.
Acabando com a ineficiência – ou pelo menos minimizando-a -, o prazo de entrega de imóveis poderia ser reduzido em até dois anos, de acordo com o estudo, coordenado pela consultoria americana Booz & Company. Não são raros os exemplos de apartamentos e casas prontos e ociosos à espera de visitas e assinaturas de funcionários de concessionárias de água e luz, por exemplo. Nem mesmo o que se espera como básico, como o registro eletrônico de empreendimentos, se concretizou no país. “Ainda que não consigamos mudar a lei, podemos simplificar o processo”, ponderou o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin. (Por Diego Amorim)
Por: Marinella Castro – Estado de Minas
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