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Corretor de imóveis o que fazer após o boom imobiliário?


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Corretor de imóveis o que fazer após o boom imobiliário?

Após ‘boom imobiliário’ corretores tem que se readaptar à estabilidade do mercado.

Depois do boom dos preços de imóveis no país, valores voltam ao normal e profissionais buscam ajuda financeira

O encanto e a euforia deram lugar às dívidas. Durante os tempos áureos do mercado imobiliário no país, entre 2008 e 2011, milhares de brasileiros — incluindo advogados, servidores públicos e jovens recém-formados — decidiram virar corretores, querendo ficar ricos do dia para noite. Muitos conseguiram. Em cidades onde as vendas e os preços dispararam, como Brasília, o faturamento anual desses profissionais encostou nos R$ 800 mil, uma média mensal superior ao dobro do teto constitucional. Agora, quem esqueceu de poupar está com a corda no pescoço, pois o boom do mercado deu lugar ao retorno da estabilidade.

Aflitos com as contas a pagar, corretores e ex-corretores têm recorrido a consultores financeiros para pedir socorro. Nos escritórios, é com saudosismo que eles lembram do período em que todas as unidades de um empreendimento eram vendidas horas depois do lançamento e, com a renda repentina, podiam comprar carros importados, trocar de casa e viajar para o exterior. “Muitos gastaram tudo e, claro, se endividaram”, conta o diretor-executivo da Libratta, Rogério Olegário.

Quando o mercado ainda estava aquecido, em 2011, o paulista Leandro de Assis, de 33 anos, decidiu apostar todas as fichas no setor imobiliário. Mudou-se para Brasília, fez um curso de três meses e virou corretor. Mesmo sendo novato na área, driblou a concorrência e logo vendeu um apartamento milionário. “Embolsei R$ 23 mil de uma só vez”, lembra. Ao perceber que os dígitos da conta bancária não paravam de subir, comprou um carro e fez viagens pelo Brasil e para o exterior.

A ambição pelo dinheiro súbito fez com que Leandro esquecesse de poupar. Com as vendas estabilizadas, ele sofreu as consequências da falta de planejamento. “Não conseguia vender tanto quanto antes e comecei a me endividar. Tive que recorrer ao crédito para pagar as dívidas, incluindo o aluguel”, conta. Hoje, frustrado com a profissão, o corretor distribui currículos e estuda para concurso. “Quero estabilidade”, sublinha.

O freio na economia brasileira, o endividamento das famílias, o excesso da oferta de imóveis e a forte especulação levaram à acomodação do mercado que mudou os planos de Leandro e de tantos outros corretores de imóveis. A valorização, que chegou a 30% ao ano, foi reduzida para 13,7% em 2013, segundo o índice da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Em algumas localidades onde o valor do metro quadrado alcançou a casa dos dois dígitos, como o Noroeste, as unidades até caíram de preço.

Para o vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG), Fernando Júnior, que está há 30 anos no mercado, a mudança no cenário mexeu com o bolso apenas de alguns corretores mais aventureiros, que entraram no setor sem conhecer a sua dinâmica. “Os profissionais que conhecem a área sabem que existem períodos de euforia, mas também de estabilização e se prepararam financeiramente”, pondera. Ainda de acordo com ele, hoje a renda do corretor no estado é coerente com o preço dos imóveis, mas principalmente com a sua produtividade e força de vendas.

O alinhamento de preços, forçado pela estabilização do mercado, minou os lucros vultosos, mas, por outro lado, trouxe equilíbrio para os ganhos atuais dos corretores e para as próprias vendas. “Aqueles que se comportaram como se tivessem ganhado na loteria foram os que mais sofreram”, diz o vice-presidente da CMI/Secovi-MG.

CONTROLE No contraponto está o consultor imobiliário Alberto Luis de Carvalho, no mercado há quatros, e que garante ter vida financeira sadia, possibilitada por um controle rígido de gastos e ganhos. Ele, que sempre trabalhou com vendas, também foi atraído pela possibilidade de ganhos altos. “Entrei no mercado no fim do boom e peguei uma fase boa, mas como sei que o período não duraria para sempre, apostei num trabalho focado também no déficit habitacional, que garante que o volume de negócios continue ocorrendo”, comenta. Outra atitude que garante as vendas e, por consequência, a renda é a proatividade junto aos clientes e conhecimento do setor. “Depende muito da postura de o corretor ter ou não redução nos ganhos”, garante.

Em Minas Gerais, o consultor financeiro Carlos Eduardo Costa afirma que o efeito não é mesmo que o registrado em Brasília, já que o próprio boom teve dimensões diferentes. De acordo com ele e com outras fontes do mercado financeiro, ainda não há a procura de corretores para pedir socorro para salvar as finanças. Mas Carlos pondera que caso ocorresse deveria ser durante o boom, e não após o período. “Em Brasília as valorizações foram mais altas e certamente os ganhos também”, explica. “Naquela época, o trabalho do consultor poderia ser mais positivo, mas hoje é mais limitado e se há um excesso de dívidas a orientação é para que corte as despesas.”

O especialista pondera ainda que o grande erro dos corretores, de forma geral, foi não poupar ao longo do período onde os ganhos foram satisfatórios. “Muitos imaginaram que ganhariam o mesmo valor pelo resto da vida”, diz. Carlos Costa. E, por isso, foram no caminho contrário, elevando o padrão de vida, comprando carro importado, casa com prestação alta, viajando e colocando os filhos em escolas particulares. “Nesse momento eles deveriam ter tido cuidado para que despesas fixas não alcançassem um patamar elevado do salário, que é variável, e investido em uma poupança mais agressiva”, diz.

Como todo autônomo, corretor não tem estabilidade nem dinheiro certo no fim do mês. É ele quem faz o próprio salário, com a garantia de, no máximo, uma ajuda de custo para gastos com combustível, telefone e alimentação, no caso de algumas imobiliárias. O salário médio mensal desses profissionais atualmente, segundo o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), é de R$ 3 mil, quase metade do registrado durante o bom momento do mercado.

Embora haja pequenas variações em cada estado, a taxa de corretagem gira em torno de 5%, ou seja, em tese, esse é o percentual do valor do imóvel vendido que vai para o bolso do corretor. Apartamentos de R$ 1 milhão, por exemplo, rendiam R$ 50 mil de corretagem. No entanto, construtoras e imobiliárias, principalmente nos períodos de boas vendas, costumam abocanhar parte dessa fatia.

Administrando o variável

Cinco dicas para quem não tem salário fixo, como os corretores de imóveis:

>> Calcule sua receita mensal média levando em conta o último ano. A partir dessa base, procure aplicar a sobra dos meses bons em fundos de renda física para compensar os meses em que os ganhos não chegarem ao patamar.

>> Quando os negócios vingarem e a receita for acima da média, surpreendendo positivamente, não decrete de imediato que esse é o seu novo patamar salarial.

>> Da mesma forma, não se desestimule ou “entregue os pontos” quando o mês não render uma boa receita ou mesmo não gerar renda alguma.

>> Mantenha uma estrutura de gastos compatível com a sua receita mensal média. Cuidado para não se empolgar nos meses de boas vendas.

>> Reserve uma parcela da renda — abaixo ou acima da média — para a poupança ou outros investimentos, de olho na independência financeira no futuro.

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Fonte: Libratta Finanças Pessoais

Arrecadação em dia

O endividamento de corretores ainda não interferiu na arrecadação dos conselhos regionais, que aguardam um aumento de pelo menos 6% do total da receita. Entre janeiro e março de cada ano, os profissionais precisam pagar uma taxa que atualmente é de quase R$ 500. Para ser corretor, é preciso fazer um curso de técnico ou de nível superior na área e se inscrever no conselho regional.

O que esperar do mercado imobiliário para 2014


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O ano de 2013 está terminando e nossos resultados foram muito gratificantes, o COMPRENAPLANTA.NET fechou grandes parcerias e ajudou muita gente a realizar o sonho de ter a casa própria.

Para 2014 as expectativas são as melhores possíveis, com previsões de grandes lançamentos e excelentes oportunidades.

Queremos agradecer aos nossos clientes, parceiros e amigos, pois sem eles seria impossível manter a empresa em ritmo de crescimento num mercado tão competitivo como este.

Selecionamos abaixo 6 perspectivas para 2014 segundo o site da INFOMONEY que acreditamos ser de fato uma realidade para o nosso mercado em 2014.

São elas:

1 – Preços dos imóveis devem cair em algumas regiões.

De acordo com o relatório do Comitê, divulgado na última quinta-feira (5), em 2014, os preços dos imóveis devem cair em algumas regiões do país. A queda deve ser observada, especialmente, nas capitais onde os estoques de imóveis são muito altos, em relação à demanda. Como exemplos, o relatório cita as cidades de Manaus, onde o estoque é aproximadamente três vezes maior que a demanda; Salvador, que tem estoque perto de 2,7 vezes a demanda; além de Brasília, Vitória (ES) e de algumas cidades do Centro-Oeste, que já estariam mostrando quedas de preços devido ao excesso de estoque contra a demanda e também pelo fato de que algumas empresas estariam abandonando esses mercados e liquidando estoques.

2 – São Paulo e Rio de Janeiro, contudo, devem continuar observando alta.

Ainda que uma parte das cidades brasileiras observem quedas nos preços em 2014 e, na média nacional, a maior parte dos membros do Comitê acredita que os valores dos imóveis deverão variar em taxa equivalente ou ligeiramente inferior à observada em 2013, as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro não devem acompanhar tal comportamento.

Em São Paulo, os preços devem sofrer o impacto do Plano Diretor Estratégico. O comitê acredita que os preços dos terrenos na capital paulista podem sofrer crescimento acentuado, o que, combinado com o novo patamar de outorga onerosa (pelo crescimento expressivo dos valores dos terrenos na planta geral de valores – valor venal) deve impactar pra cima os preços dos lançamentos.

Já no Rio de Janeiro, o bloqueio de aprovações em áreas de expansão da cidade é um dos fatores do encarecimento. “A escassez de áreas para novos empreendimentos pode provocar aumento de preços de terrenos, impulsionando os preços dos imóveis no lançamento, que acabam servindo de benchmark para o mercado.”

3 – No geral, os preços dos terrenos devem continuar impactando os preços dos imóveis.

No geral, quando se fala dos fatores que mais influenciam os preços dos imóveis, em 2014, a combinação de terrenos e outorgas onerosas devem continuar sendo os mais expressivos na formação dos preços. Em seguida, de acordo com o relatório, aparecem: custos de construção, custos do capital investido (efeito da taxa referencial de juros para cima), margens de segurança na formação dos preços ofertados e crescimento das margens de resultado dos empreendedores.

Para este ano, a análise ficou da seguinte forma: 66% dos consultados creditam a alta dos preços dos imóveis em 2013 aos fatores estruturais (terrenos, outorgas onerosas e custos de construção); 17% responsabilizam a imposição de margens de segurança; 11% dizem que foram os custos do capital investido e 6% opinam que as margens de resultado foram as responsáveis pelo aumento dos preços este ano.

4 – Perfil dos imóveis não deve mudar.

Segundo 97% dos consultados para a elaboração do relatório, o perfil dos imóveis lançados em 2014 devem manter as mesmas características apuradas em 2013, “com eventual ajuste para baixo”. Ainda de acordo com o documento, a alternativa de diminuir o tamanho das unidades, para ajustar o preço do imóvel à capacidade de pagamento do mercado, estaria se esgotando.

Entretanto, há evidências de que em grandes centros metropolitanos, os produtos menores não devem desaparecer. Isso porque eles seriam necessários para atender à formação de famílias com menor número de filhos e do crescente número de idosos buscando modelos mais adequados ao momento de vida.

Por outro lado, em localizações mais afastadas dos pólos de trabalho verifica-se a tendência de imóveis com dimensões mais confortáveis. Isso também acontece em cidades satélites nas regiões metropolitanas e em cidades conhecidas como dormitórios, como é o caso de Guarulhos em São Paulo.

5 – Velocidade das vendas deve ser mais moderada.

Conforme o relatório, a velocidade de absorção dos empreendimentos residenciais, em 2014, acompanhará o desempenho de 2013, com viés para baixo. O motivo é que muitas empresas têm optado por vendas mais lentas e preços mais sustentáveis.

No que diz respeito à oferta em número de unidades, o documento também aposta em padrão equivalente a 2013. A ressalva seria a cidade de São Paulo, que pode apresentar contração por conta dos preços dos terrenos da reação dos empreendedores ao Plano Diretor estratégico.

Já sobre a demanda, 75% dos consultados opinam que a busca por imóveis residenciais em 2014 manterá padrão equivalente ao crescimento populacional.

6 – Crédito imobiliário deverá espelhar 2013.

Por fim, as previsões para o crédito imobiliário para aquisição é de que a busca, no ano que vem, deve continuar no mesmo patamar de 2013. Segundo os corretores, a proporção de transações percebidas no mercado é de um para três.

Embora este ano tenha havido uma desaceleração nos lançamentos imobiliários em Belo Horizonte e para 2014 as expectativas sejam de estabilidade, ainda assim o setor se mantém otimista. Na avaliação do presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Veiga Negrão de Lima, “o mercado se autoajusta e a demanda por moradia continua forte”.

Para entender e subsidiar o mercado imobiliário em Belo Horizonte, a entidade compilou dados de uma pesquisa específica sobre lançamentos, realizada pela empresa Geoimóvel. O primeiro resultado, referente a 2012, indicou que 80% dos imóveis residenciais de 114 empreendimentos foram vendidos. De um total de 4.754 unidades lançadas, restaram 854 para venda. “ um estoque saudável”, observa Negrão de Lima, ressaltando que não houve encalhe nem esvaziamento, o que poderia significar vendas a menor preço.

Por segmento, os imóveis com dois quartos foram os que apresentaram o maior volume de lançamentos no ano passado, chegando a 2.345 unidades. Destas, 2088 foram comercializadas, superando os de três quartos, com 1.849 unidades lançadas e 1.401 vendidas e os de quatro dormitórios, com 551 lançamentos e 406 unidades negociadas. No ano passado foi registrado apenas um empreendimento com um quarto e nove unidades, restando quatro em estoque.

A média dos preços dos imóveis lançados no ano passado foi de R$ 5.074,43 o metro quadrado, sendo o de quatro quartos o de mais alto valor, R$ 6.401,06. O mais baixo foi percebido em imóveis de dois quartos, com R$ 4.094,41 o metro quadrado. No segmento comercial foram apurados 18 novos empreendimentos, com 1.547 unidades e 1.106 vendas. Para Negrão de Lima, esse estoque, de 441 unidades, também é considerado uma boa margem. O valor médio do metro quadrado foi de R$ 9.122,14.

Projeções – Segundo o dirigente, ainda não há dados referentes a 2013 que permitam uma comparação em relação a 2012. No entanto, o mercado observou que este ano houve uma ligeira queda de lançamentos em relação ao ano passado, decorrente, segundo ele, “da redução do número de projetos aprovados pela Prefeitura de Belo Horizonte”.

Segundo o dirigente da entidade, a demanda por lançamentos este ano continua praticamente a mesma do ano passado na capital mineira, embora o consumidor esteja mais cauteloso e, em virtude de preços, têm optado por imóveis prontos e usados.

Para 2014, as expectativas são de manutenção do mercado nos mesmos patamares deste ano, apesar de grandes desafios como um carnaval em março, adiando o período de tomada de decisões; a Copa do Mundo de futebol, em julho e, ainda, as eleições gerais em outubro.
*Publicado em 22 de novembro / Diario do Comércio

Idoso como atraente nicho econômico em dois segmentos


Idoso como atraente nicho econômico em dois segmentos

O envelhecimento no Brasil proporciona novos negócios que não são tão novos assim seria mais maquiado do que novos. Entrevistei Gerson Oliva Perpétuo, da empresa easyCare e Frederico Maia, da Serenitá residência para idosos.

Dois segmentos díspares que trata do mesmo tema, muito complexo, o idoso.

Gerson fez essa opção devido ter sido bom sogro. Ele cadastrou muitos cuidadores de idosos, que não era profissão e era exercida e em muita é confundida com o emprego doméstico, onde a empregada lava, passa, arruma e cuida da vovó ou do vovô. Agora as coisas mudaram, ainda não tem sindicato para papar a contribuição, porém tem Associação e muitas empresas que listam, educam e preparam para o mercado e, além disso, oferece o trabalho temporário muito bem remunerado.

Já o segmento de Frederico, é o velho asilo, que o secretário municipal de Negócios Urbanos, enquanto candidato a vereador por BH, Daniel Nepomuceno, afirmou que não há tendência mais para o setor público construir e custear asilos. A Lei de pensão, aposentadoria e a de que nenhum cidadão ou idoso pode sobreviver sem ao menos um salário faz com que o idoso seja cuidado em casa ou por instituições que não tem mais essa característica.

A realidade não é essa a Serenitá, por exemplo, não se compara com nenhuma instituição no sentido de receber o salário, aposentadoria ou pensão do idoso integral e cuidar dele. É uma casa, melhor dizendo, quase mansão na Pampulha, perto da lagoa, com várias dependências que abriga idosos sejam eles com mal de Parkinson, Alzheimer ou qualquer tipo de doença desde que controlável e que possa sobreviver em comunidade. São o que jocosamente chamam de asilos de luxo e não deixa de ser. Pense bem terminar sua velhice residindo em mansão na Pampulha, ascensão social, brincadeiras a parte, esse tipo de prestação de serviços precisa de alta qualidade que emprega médicos, nutricionista, enfermeiros entre outros.

No entanto, como ainda não se atingiu o paraíso nas relações terrenas. Tanto o serviço prestado da easyCare quanto da Serenitá ao idoso, pode ser jovem, médio ou bem idoso, não é dos mais baratos. A média de atendimento sairia entre R$ 3 mil reais por pessoa podendo atingir até mesmo R$ 6 mil reais mensais por idosos. Agora imagine o lucro dessas empresas onde em um quarto poderia abrigar de dois até três idosos, pois o regime é de comunidade.
E, o exército de mão de obra, o que pode faltar é idoso, existem depois que a Lei da Doméstica entrou em vigor verdadeiro exército de desempregados e mão de obra que se requalificou para melhor o status de trabalho e também o rendimento, ou seja, seria chamado de Cuidador de idoso, de criança e outros nomes, muito melhor da empregada doméstica que precisa dormir no emprego e acordar sempre as cinco da matina e dormir, às vezes a meia noite.

Gerson informou que a sua empresa é muito criteriosa tanto que no seu cadastro que pode chegar em breve a mais de quinhentos trabalhadores cuidadores; ele investiga até mesmo se a pessoa deve algo na praça, pendência com o Serasa e SPC, controle exercido por banqueiros e lojas de comercio sobre as pessoas. Ele justifica que não poderia colocar qualquer pessoa na casa de pessoa idosa, no seio da família.

No curto prazo, são negócios rendosos, mas em longo prazo se ambos não tiverem excelente marketing, não anúncio como o Jornal da Pampulha, que tem certo status de chegar à elite mineira, ou Super Notícias que atinge as massas. É muito mais sutil o trabalho que envolve toda uma ordem de uso de mídias, esse segmento tende ao fracasso. Como suas instituições de controle também vão à bancarrota. Por que isso?

Obviamente, as famílias que não se sentirem amparadas, estruturadas por este tipo de empresa e atendimento podem desenvolver seus próprios métodos, contratar seus funcionários e com a oferta de mão de obra abundante no mercado. O cuidador será substituído pelo enfermeiro até mesmo formado em nível superior e os asilos por comunidades, tipos hippies mesmo, ou comunidades que se tem pelo mundo, onde um procura ajudar ao outro. Não apenas pelo custo, mas pela oferta de mão de obra e envolvimento emocional e retorno tanto para o idoso quando para a família envolvida que não pode e nem quer ficar como bandida na história familiar ao colocar seu idoso querido que promoveu sempre a família nas mãos de instituições que visam lucro no final da ponta.

Nisso que entra o marketing que deve analisar, mas dentro dessas empresas, e treinar as famílias, apontar as soluções e nunca escondê-las, e junto como suporte seguir no caminho, que a pessoa precisa no momento. Simplesmente aparato médico e mansão, pessoa treinada a suportar todas as exigências do idoso e respondê-las, é facilmente substituível, e as empresas que pensarem assim estarão assinando seu epitáfio junto com outra realidade. O idoso segue para o final de seus derradeiros dias de vida terrena.

Marcelo dos Santos
Jornalista profissional

MTb 16.539 SP/SP