A importância e a responsabilidade de uma avaliação imobiliária


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A importância e a responsabilidade de uma avaliação imobiliária

Os custos cartoriais em nosso país são elevadíssimos, somados ainda a um antigo hábito, cada vez menor, mas ainda existente, de fazer contratos com valores abaixo dos reais.

O mercado imobiliário cresceu de forma exponencial nos últimos anos, tanto na valorização quanto na produção, e entre outros efeitos também trouxe a escassez da mão de obra na área de comercialização. A profissão de corretor de imóveis era uma opção de ocupação para aqueles que se aposentavam e tinham uma vasta rede de relacionamento. Com esse aumento na oferta, o mercado começou a atrair cada vez mais jovens para ingressar neste promissor e rentável mercado.

Como tudo, sempre existe os dois lados: por um lado está as vantagens que a juventude possui na facilidade em se relacionar com a tecnologia e suas ferramentas, propiciando um diferencial positivo, por outro lado, como todos os mercados, mas em especial o imobiliário, somente com o tempo pode-se conhecer e interpretar seus movimentos.

O início do processo de compra e venda ou de locação é a definição do valor em que se colocará no mercado determinado imóvel. Não diferente de outros momentos econômicos que já vivemos, a avaliação imobiliária passa a ter uma importância e uma responsabilidade ainda maior.

Além do início do processo de locação e de compra e venda, a avaliação também é utilizada com outros objetivos: como a avaliação patrimonial de pessoas físicas e jurídicas, também nos inventários e divisão de bens entre casais que estão em um processo de separação, nos financiamentos imobiliários ou naqueles em que um imóvel é usado como garantia para liberação de recursos, a avaliação para fins de indenização em alguma desapropriação para equipamentos públicos ou ampliação do sistema viário ou rodoviário. Enfim, são vários os usos e as necessidades de uma boa e responsável avaliação.

Em alguns países europeus e nos Estados Unidos os avaliadores têm ao seu lado e a seu favor um banco de dados públicos, onde o levantamento de informações são facilitados, bem como a veracidade das informações. Pois a base de uma boa avaliação é o conjunto dos negócios realizados. Diferente de nosso país, as escrituras de compra e venda são feitas e registradas no momento da negociação e os valores são reais.

Os custos cartoriais em nosso país são elevadíssimos, somados ainda a um antigo hábito, cada vez menor, mas ainda existente, de fazer contratos com valores abaixo dos reais.

Com a dificuldade na coleta de informações públicas sobre os negócios realizados a tarefa de avaliar um imóvel se torna ainda mais difícil, mas conta com ferramentas, cursos e critérios objetivos e técnicos para o trabalho, formando cada vez mais profissionais para a área.

Voltando para o mercado de compra, venda e locação, seja residencial ou comercial, as imobiliárias e os corretores têm obrigação de fazer com responsabilidade a avaliação do bem, pois o correto valor fará com que o mercado tenha a dinâmica e a liquidez esperada. Com o aumento da concorrência em todos os setores e também neste, alguns corretores por inexperiência ou até para tentarem conquistar clientes fazem avaliações acima do mercado, captam o imóvel e convencem o proprietário de que o valor é justo para o bem, na verdade, é acima do real. Fazendo isto o mercado diminui a liquidez e realiza menos negócios.

Esse fato decorre também de um hábito ruim e cultural de nossa sociedade: de não dar a exclusividade da venda para apenas uma imobiliária ou corretor. Quando percebermos que no momento que a imobiliária tem a exclusividade, trabalha melhor e de forma a concretizar o negócio mais rapidamente, o mercado usará mais esse formato. Acredito que estamos caminhando nesta direção ao construirmos redes de contato e venda pela internet e no processo de convencimento e de benefícios que algumas imobiliárias, inclusive em nossa cidade, já estão dando para aqueles que elegem a empresa para comercializar ou alugar seu imóvel.

Com essa responsabilidade em comercializar o imóvel a avaliação certamente será feita com mais técnica e trará resultados melhores na velocidade de venda e na liquidez no mercado imobiliário.

Flávio Amary é vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação no Estado de São Paulo (Secovi-SP) – famary@uol.com.br

Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI


Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI

Por Tadeu Rover

itbiA promessa de cessão de direitos à aquisição de imóvel — quando o comprador de um imóvel na planta cede a futura propriedade para outro interessado, antes da entrega do bem — não é fato gerador de Imposto de Transmissão de Bens Móveis e Imóveis (ITBI). Seguindo esse entendimento o juiz José Vitor Teixeira de Freitas, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Santos, concedeu liminar para suspender a cobrança do imposto.

“A transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência e que o fato gerador do ITBI se dá com a transferência efetiva da propriedade”, afirmou o juiz ao conceder a liminar. O ITBI é um tributo municipal, e tem sido normal a legislação de cada cidade prever sua incidência na cessão de direitos aquisitivos, responsabilizando, ainda, cartórios e incorporadores no caso do seu não recolhimento pelos compradores dos imóveis.

O juiz levou em consideração as alegações apresentadas pelo escritório Melcheds, que apresentou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça com esse entendimento. Os advogados, citaram a decisão do STJ no Agravo Regimental no Recurso Especial 982.625, relatado pelo ministro Humberto Martins.

De acordo com o STJ, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, motivo pelo qual não incide referida cobrança sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo.

Segundo o advogado Roberto Rached, que atuou no caso, a decisão é importante, pois desonera a revenda de imóveis na planta. “É muito comum, por motivos pessoais ou financeiros, que compradores desistam do negócio antes do financiamento. Normalmente, o que vemos são os cartórios cobrando o ITBI na cessão dos direitos do primeiro para o segundo comprador, e também na outorga da escritura da incorporadora para o comprador final. Nós conseguimos provar que essa cobrança duplicada é injusta, o que abre precedentes para desonerar a revenda de imóveis na planta”, explica. “Com essa vitória, nós estamos confiantes de que podemos afastar cobranças de impostos indevidas para clientes corporativos e pessoas físicas”, afirma Rached.

Comprador de imóveis tem ônus de exigir certidões pessoais


Comprador de imóveis tem ônus de exigir certidões pessoais

Por Bruno Mattos e Silva

É altamente controvertida a questão da necessidade de obtenção certidões de distribuição de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasião da compra ou da celebração de contrato envolvedo a propriedade de um imóvel.

certidoesMuitas vezes há exigência, por parte do tabelião, da apresentação das referidas certidões para a lavratura de escritura pública que, após o registro, irá transferir da propriedade do imóvel. Por isso às vezes nos deparamos com a declaração, na escritura pública, de que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais referentes ao vendedor, notadamente a certidões de feitos ajuizados no foro de domicílio do vendedor ou de situação do imóvel.

Situação semelhante ocorre por ocasião da celebração de qualquer contrato que verse a respeito de propriedade imobiliária, como, por exemplo, compromisso de compra e venda de imóvel.

Há uma questão prática a ser resolvida: as certidões pessoais do vendedor devem ser obtidas?

Ninguém está obrigado a fazer ou a deixar de fazer algo caso inexista lei que determine ou fundamente a obrigação. É o que dispõe o art. 5º, II, da Constituição Federal. A luz desse postulado, vamos verificar, inicialmente, se existe obrigação legal para que essas certidões sejam apresentadas. Caso a conclusão seja pela existência de norma determinando essa apresentação, a solução é simples: as certidões devem ser obtidas porque há norma estabelecendo essa obrigação. Caso contrário, a solução demandará outra análise, como veremos.

Uma corrente doutrinária sustenta que a necessidade de obtenção das certidões de feitos ajuizados contra o proprietário do imóvel decorre da Lei  7.433, de 18 de dezembro de 1985. Trata-se da norma referente à lavratura de escrituras públicas, aplicável também a certas hipóteses em que o contrato relativo ao imóvel poderá ser feito por instrumento particular. Com efeito, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85 menciona expressamente a necessidade de apresentação da certidão de feitos ajuizados, nos seguintes termos:

“Art 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

(…)

Parágrafo 2º – O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

(…)”

Contudo, o inciso IV do art. 1º do regulamento dessa Lei — Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986 — assim dispõe:

“Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:

(…)

IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;

(…)”

A redação do inciso IV parece dar a entender que a obrigação de apresentação de certidões de feitos ajuizados se limita à ações que dizem respeito diretamente ao imóvel objeto da escritura pública. Certidões referentes ao vendedor, mas que não dizem respeito ao imóvel — por exemplo, ação de cobrança por quantia certa —, não precisariam ser apresentadas. E mais: a certidão de feitos ajuizados legalmente obrigatória é a expedida pelo cartório imobiliário e não pelos distribuidores forenses.

Em vista disso, há uma corrente doutrinária que sustenta a inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos feitos ajuizados contra o vendedor, mas apenas a certidão do registrador imobiliário, que constaria todas as informações referentes ao imóvel e às ações que dizem respeito ao imóvel. De acordo com essa tese, não deve o tabelião fazer constar da escritura pública que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais do vendedor expedida pelos distribuidores forenses, simplesmente porque elas não seriam obrigatórias.

Vamos admitir que está correta a tese que restringe o alcance da expressão “feitos ajuizados” constante do parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85. Partindo desta premissa — inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos distribuidores forenses —, devemos concluir também que essas certidões não devem ser obtidas pelo comprador?

Para responder a essa pergunta, devemos diferenciar obrigação de ônus.

A toda obrigação corresponde um direito. Assim, em face das obrigações de pagar quantia certa, de fazer algo, de entregar coisa determinada, etc., existem os direitos de receber a quantia, a prestação ou a coisa etc. Caso a obrigação não seja cumprida, o titular do direito pode fazer valer seu direito mediante pedido de tutela judicial, pois a todo direito material em sentido estrito corresponde um direito processual que o protege. Nesse caso, o Estado-juiz irá determinar que a obrigação seja cumprida. Isso significa que o Estado-juiz determinará que o devedor pague a quantia, faça algo, entregue determinada coisa etc. Caso, ainda assim, a obrigação não seja cumprida, o Estado-juiz determinará providências executórias, de modo que o direito ou algo que substitua o direito violado possa existir de fato, no mundo real.

Essa correspondência entre obrigação e direito não existe quanto ao ônus. A pessoa que tem o ônus de fazer ou deixar de fazer algo não pode ser obrigada pelo Estado a fazer ou a deixar de fazer, exatamente porque não existe um direito de obrigar alguém à prática do ato. A sanção pelo não desincumbimento do ônus será outra.

Possivelmente o exemplo mais simples de ser visualizado está no direito processual, referente ao ônus da prova. A legislação processual estabelece a quem incumbe provar o fato alegado — ônus da prova —, hipóteses em que fatos não precisam ser provados — inexistência de ônus da prova —, hipóteses em que a parte contrária deverá fazer a prova — inversão do ônus da prova —, etc. Toda vez que a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para a prática de um ato ou para a ausência da prática de um ato, está estabelecendo uma sanção ou um ônus.

Não pode o juiz obrigar que alguém se desincumba do ônus. A pessoa que não se desincumbir plenamente do ônus imposto pela lei sofrerá ou poderá sofrer as consequências jurídicas da ausência da prática do ato estabelecido. Assim, no exemplo do ônus da prova, a pessoa a quem incumbe o ônus da prova não poderá ser obrigada a fazer a prova, mas poderá receber uma decisão desfavorável no processo judicial.

Nas operações imobiliárias há diversas hipóteses em que ônus são estabelecidos pela legislação, com possíveis consequências para aquele que não se desincumbir do ônus. Muitas vezes é necessário não apenas praticar o ato referente ao ônus, mas também, por cautela, produzir algo que demonstre que o ato foi praticado. São hipóteses em que determinado fato ou ato jurídico não se encontra registrado na matrícula do imóvel, mas é passível de atingir terceiro em razão de expressa disposição de lei nesse sentido.

Uma hipótese interessante é o caso da fraude à execução na hipótese em que há ação em curso capaz de tornar o devedor insolvente, nos termos do art. 593, II, do Código de Processo Civil.[1] A legislação estabelece que, configurada essa hipótese, o imóvel cuja propriedade fora validamente transferida para um terceiro poderá ser penhorado para a satisfação do credor do vendedor.

A questão da fraude à execução é, até hoje, altamente controvertida nos tribunais. Há uma súmula do STF a respeito do tema, uma súmula do STJ em sentido diametralmente oposto, julgamentos díspares por parte de tribunais estaduais, bem como outra orientação por parte do TST.[2]

Outra hipótese é a aquisição da propriedade de bem imóvel após a decretação da falência do vendedor, no qual o imóvel adquirido poderá vir a ser arrecadado para compor massa falida, nos termos do art. 129, VII, da Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.[3]

Há ainda outras hipóteses, como aquisição de bem em fraude contra credores — arts. 158 e 159 do Código Civil —, de vendedor com interdição judicialmente decretada — art. 3º, 9º, III e 1.773, todos do Código Civil —, de bem considerado indisponível — art. 36 da Lei 6.024, de 13 de março de 1974 —, etc.

Enfim, em diversas hipóteses, a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para o terceiro adquirente do imóvel, independente de má-fé ou de registro na matrícula do imóvel. Se a lei estabelece hipóteses em que o comprador do imóvel pode vir a sofrer consequências jurídicas decorrentes da não obtenção de certidões expedidas pelos distribuidores forenses, existe ônus.

Atualmente, há alguns projetos de lei objetivando positivar, total ou parcialmente, o princípio da vis atractiva do registro imobiliário. De acordo com esse princípio, deve constar do registro imobiliário tudo que, direta ou indiretamente, possa afetar o imóvel ou a sua propriedade. Há corrente na jurisprudência que, total ou parcialmente, acolhe esse princípio e protege o comprador em situações específicas.

Contudo, enquanto a jurisprudência não estabelecer de forma unívoca que em nenhuma hipótese ato ou fato não registrado na matrícula do imóvel poderá atingir terceiros ou não forem alterados todos os dispositivos legais que preveem essas hipóteses, haverá para o comprador o ônus de obter as certidões expedidas pelos distribuidores forenses.


[1] “Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: (…) II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; (…)”
[2] Para mais informações a respeito do tema, vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas, análise de riscos. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2013.
[3] “Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: (…) VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior. (…)”

Grupo EPO inicia Planejamento Estratégico 2014


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Grupo EPO inicia Planejamento Estratégico 2014

No ano passado, a empresa contratou uma consultoria externa, a FSC Consultoria e iniciou um trabalho de Planejamento Estratégico.

Pensando na expansão do Grupo, a EPO procura sempre investir em tecnologia de ponta, qualificação profissional, implantação de produtos sustentáveis e atendimento diferenciado e ações corporativas internas. No ano passado, a empresa contratou uma consultoria externa, a FSC Consultoria e iniciou um trabalho de Planejamento Estratégico. Uma equipe especializada fez um diagnóstico atual e levantou oportunidades perante o mercado e as influências externas.

Houve então uma reorganização do organograma da empresa, formalizando as funções e responsabilidades de cada colaborador, além das relações com os outros setores. Em paralelo, foi desenvolvido um planejamento 2014/2020, além de criado o mapa estratégico com os objetivos do Grupo para os próximos sete anos e plano de iniciativas e metas que fazem referência a cada setor.

Com grande experiência no assunto, o economista, professor da PUC Minas e diretor da Gestão Estratégica em parceria com a FSC Consultoria, Heles Soares Júnior, considera o momento muito importante para a empresa. “Todo esse conjunto articulado, consistente e coerente visa a posicionar competitivamente à EPO frente aos desafios e oportunidades no cenário dos negócios, atuais e futuros”, comenta.

Oferta e demanda do mercado imobiliário estão mais equilibradas


Oferta e demanda do mercado imobiliário estão mais equilibradas.

Pesquisa aponta que, apesar de avanço num ritmo menor, setor está otimista e aposta em crescimento sustentável

Por: Carolina Mansur

mercado2Embora a sensação seja de desaquecimento no mercado imobiliário, principalmente depois do boom registrado entre 2010 e 2011, as perspectivas sobre o comportamento do setor são positivas em 2014. É o que aponta pesquisa inédita realizada pela Geoimovel, empresa que mapeou cerca de 80% dos lançamentos imobiliários na capital mineira, em parceria com a Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG). Mesmo com diminuição no número de lançamentos de apartamentos, que passaram de 5.157 em 2012 para 2.933 em 2013, houve equilíbrio entre oferta e demanda e também nos preços. Do total lançado no ano passado, 55% foram comercializados e 45% permaneceram em estoque.

Com base em estudos realizados em outras capitais brasileiras, que apontaram queda no volume de lançamentos, o diretor técnico da Geoimovel, Marcelo Molari, ressalta os dados de Belo Horizonte. A capital mineira, além de retração no número de lançamentos, apresentou queda de 20% no valor geral de venda (VGV) no ano passado em relação a 2012. Contudo, a situação percebida em BH foi menos desfavorável do que em Boa Vista, onde nenhum lançamento foi registrado no período de 2012/2013, em Curitiba (queda de 45%) e em Salvador (recuo de 41%). “Enquanto Curitiba e Salvador precisariam de dois a três anos para vender todos os seus estoques, Belo Horizonte venderia seu estoque, se não lançasse mais nada, em 16 meses”, explicou.

Para o presidente da CMI/Secovi-MG, Evandro Negrão de Lima Júnior, a relativa estabilidade na absorção dos lançamentos, de 2012 em diante, indica um equilíbrio no mercado e afasta as especulações de bolha. “O preço médio do imóvel subiu pouco mais que a inflação e isso indica sustentabilidade”, garante. Ainda de acordo com ele, o setor não sofre com os impactos da instabilidade econômica. “Estamos falando de R$ 100 bilhões em crédito por ano e saindo de uma faixa de 2% a 3% do PIB (Produto Interno Bruto), chegando a 8%. No Chile, esse total chega a 25%. Ou seja, ainda temos muita capacidade para crescer”, explica.

Segundo Lima Júnior, os juros para financiamento são competitivos, mesmo com o aumento da Selic, que está em 10,5% ao ano. “No cenário macro, a Selic não impacta tanto no financiamento, já que a longo prazo os juros de financiamento não aumentaram e as pessoas conseguem taxas entre 4% e 11% ao ano”, comenta. Outro fator positivo para o mercado imobiliário, aponta o empresário, é a taxa de desemprego baixa, em 4,6%. “O nosso mercado não vai bem se o país for mal. Se temos crédito, juros e emprego pleno, o setor funciona e não temos motivos para não sermos otimistas”, comenta. As análises, segundo ele, apontam momento de estabilização no mercado. “Agora ele não cresce 15% todo ano, ele cresce num ritmo menor, mas sustentável”, reforça.

A arquiteta Cláudia Bocchile, da Geoimovel, que também participou da elaboração do estudo, explica que desde 2010 Belo Horizonte registra mais lançamentos que vendas e, com isso, tem mais estoque residual de imóveis a ser trabalhado, principalmente em unidades que estão perto de ser entregues. Ainda de acordo com ela, os estoques de lançamento da época do boom são pequenos, porém altos em relação aos números absolutos. “Geralmente nos anos anteriores os estoques eram de 5% a 15%, que são valores normais, mas agora, com mercado menor, acaba sendo um percentual significativo”, pondera.

Do estoque total, de 4.353 imóveis, 54% dos que não foram vendidos são de dormitórios três quartos, ou seja, 2.362 unidades, considerando um universo a partir de lançamentos de 2010. Já o segmento de quatro quartos, que tem velocidade mais lenta de vendas, por atingir um percentual menor da população, possui 17% do estoque disponível, ou seja, 718 unidades. Ainda de acordo com a pesquisa, o estoque contempla principalmente aqueles apartamentos na faixa entre R$ 301 mil e  R$ 500 mil, com 464 unidades, seguidos pelas 393 unidades de R$ 501 mil a R$ 1 milhão. Os apartamentos de R$ 200 mil a R$ 300 mil são minoria, cerca de 200.

MigraçãoDiante desse cenário de escassez de terrenos em Belo Horizonte e redução de oferta de apartamentos por conta de estoques elevados, a tendência tem sido de migração das incorporadoras para a Grande BH, principalmente Contagem e Betim. “Depois dos vários lançamentos em Nova Lima, os olhos estão voltados para essas outras cidades”, garante Cláudia Bocchile. Em 2012 foram 450 lançamentos residenciais em Nova Lima, ante 5.294 em Betim e Contagem. No ano passado, foram lançados em Nova Lima 756 imóveis residenciais e 235 comerciais. Do total de 991 unidades, 652 foram vendidas e 339 mantidas em estoque.

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