Arquivo da categoria: Papo para corretor

Erros comuns que você deve evitar ao captar um imóvel


captaçãoA captação de imóveis é uma das coisas mais importantes e desafiadoras do setor de comércio imobiliário. Não é uma tarefa fácil conquistar um cliente proprietário, de modo que confie seu imóvel sob a responsabilidade de um corretor para que este venha a negociá-lo com terceiros.

É por isso que, hoje em dia, o corretor deve superar as funções mais básicas de apresentar o local e as informações sobre o imóvel e passar a dar ênfase nos conhecimentos extras, como os relacionados ao meio jurídico e de documentos, e no fortalecimento de suas relações com as duas partes envolvidas no negócio. Nesse aspecto, o bom corretor deve chegar antes da concorrência, aprendendo como não cometer os seguintes sete erros na hora da captação.

Descuidar de sua imagem

Muitas vezes, a primeira impressão é a que fica. Portanto, cultive uma boa aparência, com cabelos penteados, unhas limpas e de forma a se apresentar sempre bem-vestido. Tenha uma imagem positiva de si, e seu potencial de vendas e negociação aumentará. Acredite!

Não conhecer bem os clientes

É importante que o corretor ouça seus clientes e entenda as razões que os levaram a vender seus imóveis. Os clientes devem ser motivados a falar e, com isso, a confiar no corretor para quem vai entregar seu imóvel para ser negociado.

Estabeleça vínculos mais sólidos com sua clientela. Mantenha contatos mais pessoais. Para os novos clientes em potencial, envie cartas de apresentação; para os antigos fregueses, proprietários dos imóveis e compradores, sempre que possível atenda as chamadas telefônicas com prontidão.

Ser um profissional mal informado e desatualizado

Informar-se acerca das novidades de sua atividade profissional, legislações e notícias afins é uma obrigação. Além de ter assunto para rechear convenientemente as conversas, poderá ter mais qualificações para argumentar com clientes, funcionários e concorrentes.

Aparecer mais do que o imóvel

Quem vai comprar um imóvel está mais interessado na aquisição do bem do que saber de suas conquistas e qualificações pessoais. Portanto, não fique contando vantagem sobre si mesmo e foque no principal: a venda (ou o aluguel) do imóvel. O cliente que tem um imóvel precisa perceber que ele será o protagonista da negociação, e não o corretor. Afinal, a corretagem é apenas o “miolo” da negociação.

Não transmitir confiança

A captação de um imóvel junto ao seu proprietário é uma tarefa que tem como base uma relação de confiança mútua e através da qual o corretor deve mostrar-se preparado, dedicado e com o correto comprometimento e conhecimento para tal. O bom captador deve dar ao cliente uma perspectiva de que, com ele, as chances de realizar o negócio serão grandes e seguras.

Não saber avaliar o imóvel

Desde o início, o proprietário precisa estar informado sobre os valores que serão cobrados pelo imóvel. Ao menos de maneira aproximada, e as variações presumidas de preços.

Se esse bate-papo inicial ocorrer de forma transparente, esclarecedora e ética, quando o corretor demonstrar que entendeu bem os desejos de venda ou locação do proprietário, existem mais chances de ele contratar os serviços de corretagem.

Desistir facilmente da captação mais árdua

Não seja persistente em demasia com aqueles clientes que parecem difíceis ou que se mostram quase inacessíveis. Mas também não desista facilmente de captar tal imóvel. Utilize e-mail, mensagem de celular ou correio de voz para manter contato. Apenas não seja irritante ou inoportuno. Mantenha-se presente e sempre comunicativo, dentro do possível, sem exagerar para não criar descontentamentos.

E então, como está sua prática de captação? Alguns desses erros estão presentes em seu dia a dia? Não deixe de comentar!

Fonte:Blog Bemdireto

Corretor de imóveis o que fazer após o boom imobiliário?


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Corretor de imóveis o que fazer após o boom imobiliário?

Após ‘boom imobiliário’ corretores tem que se readaptar à estabilidade do mercado.

Depois do boom dos preços de imóveis no país, valores voltam ao normal e profissionais buscam ajuda financeira

O encanto e a euforia deram lugar às dívidas. Durante os tempos áureos do mercado imobiliário no país, entre 2008 e 2011, milhares de brasileiros — incluindo advogados, servidores públicos e jovens recém-formados — decidiram virar corretores, querendo ficar ricos do dia para noite. Muitos conseguiram. Em cidades onde as vendas e os preços dispararam, como Brasília, o faturamento anual desses profissionais encostou nos R$ 800 mil, uma média mensal superior ao dobro do teto constitucional. Agora, quem esqueceu de poupar está com a corda no pescoço, pois o boom do mercado deu lugar ao retorno da estabilidade.

Aflitos com as contas a pagar, corretores e ex-corretores têm recorrido a consultores financeiros para pedir socorro. Nos escritórios, é com saudosismo que eles lembram do período em que todas as unidades de um empreendimento eram vendidas horas depois do lançamento e, com a renda repentina, podiam comprar carros importados, trocar de casa e viajar para o exterior. “Muitos gastaram tudo e, claro, se endividaram”, conta o diretor-executivo da Libratta, Rogério Olegário.

Quando o mercado ainda estava aquecido, em 2011, o paulista Leandro de Assis, de 33 anos, decidiu apostar todas as fichas no setor imobiliário. Mudou-se para Brasília, fez um curso de três meses e virou corretor. Mesmo sendo novato na área, driblou a concorrência e logo vendeu um apartamento milionário. “Embolsei R$ 23 mil de uma só vez”, lembra. Ao perceber que os dígitos da conta bancária não paravam de subir, comprou um carro e fez viagens pelo Brasil e para o exterior.

A ambição pelo dinheiro súbito fez com que Leandro esquecesse de poupar. Com as vendas estabilizadas, ele sofreu as consequências da falta de planejamento. “Não conseguia vender tanto quanto antes e comecei a me endividar. Tive que recorrer ao crédito para pagar as dívidas, incluindo o aluguel”, conta. Hoje, frustrado com a profissão, o corretor distribui currículos e estuda para concurso. “Quero estabilidade”, sublinha.

O freio na economia brasileira, o endividamento das famílias, o excesso da oferta de imóveis e a forte especulação levaram à acomodação do mercado que mudou os planos de Leandro e de tantos outros corretores de imóveis. A valorização, que chegou a 30% ao ano, foi reduzida para 13,7% em 2013, segundo o índice da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Em algumas localidades onde o valor do metro quadrado alcançou a casa dos dois dígitos, como o Noroeste, as unidades até caíram de preço.

Para o vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG), Fernando Júnior, que está há 30 anos no mercado, a mudança no cenário mexeu com o bolso apenas de alguns corretores mais aventureiros, que entraram no setor sem conhecer a sua dinâmica. “Os profissionais que conhecem a área sabem que existem períodos de euforia, mas também de estabilização e se prepararam financeiramente”, pondera. Ainda de acordo com ele, hoje a renda do corretor no estado é coerente com o preço dos imóveis, mas principalmente com a sua produtividade e força de vendas.

O alinhamento de preços, forçado pela estabilização do mercado, minou os lucros vultosos, mas, por outro lado, trouxe equilíbrio para os ganhos atuais dos corretores e para as próprias vendas. “Aqueles que se comportaram como se tivessem ganhado na loteria foram os que mais sofreram”, diz o vice-presidente da CMI/Secovi-MG.

CONTROLE No contraponto está o consultor imobiliário Alberto Luis de Carvalho, no mercado há quatros, e que garante ter vida financeira sadia, possibilitada por um controle rígido de gastos e ganhos. Ele, que sempre trabalhou com vendas, também foi atraído pela possibilidade de ganhos altos. “Entrei no mercado no fim do boom e peguei uma fase boa, mas como sei que o período não duraria para sempre, apostei num trabalho focado também no déficit habitacional, que garante que o volume de negócios continue ocorrendo”, comenta. Outra atitude que garante as vendas e, por consequência, a renda é a proatividade junto aos clientes e conhecimento do setor. “Depende muito da postura de o corretor ter ou não redução nos ganhos”, garante.

Em Minas Gerais, o consultor financeiro Carlos Eduardo Costa afirma que o efeito não é mesmo que o registrado em Brasília, já que o próprio boom teve dimensões diferentes. De acordo com ele e com outras fontes do mercado financeiro, ainda não há a procura de corretores para pedir socorro para salvar as finanças. Mas Carlos pondera que caso ocorresse deveria ser durante o boom, e não após o período. “Em Brasília as valorizações foram mais altas e certamente os ganhos também”, explica. “Naquela época, o trabalho do consultor poderia ser mais positivo, mas hoje é mais limitado e se há um excesso de dívidas a orientação é para que corte as despesas.”

O especialista pondera ainda que o grande erro dos corretores, de forma geral, foi não poupar ao longo do período onde os ganhos foram satisfatórios. “Muitos imaginaram que ganhariam o mesmo valor pelo resto da vida”, diz. Carlos Costa. E, por isso, foram no caminho contrário, elevando o padrão de vida, comprando carro importado, casa com prestação alta, viajando e colocando os filhos em escolas particulares. “Nesse momento eles deveriam ter tido cuidado para que despesas fixas não alcançassem um patamar elevado do salário, que é variável, e investido em uma poupança mais agressiva”, diz.

Como todo autônomo, corretor não tem estabilidade nem dinheiro certo no fim do mês. É ele quem faz o próprio salário, com a garantia de, no máximo, uma ajuda de custo para gastos com combustível, telefone e alimentação, no caso de algumas imobiliárias. O salário médio mensal desses profissionais atualmente, segundo o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), é de R$ 3 mil, quase metade do registrado durante o bom momento do mercado.

Embora haja pequenas variações em cada estado, a taxa de corretagem gira em torno de 5%, ou seja, em tese, esse é o percentual do valor do imóvel vendido que vai para o bolso do corretor. Apartamentos de R$ 1 milhão, por exemplo, rendiam R$ 50 mil de corretagem. No entanto, construtoras e imobiliárias, principalmente nos períodos de boas vendas, costumam abocanhar parte dessa fatia.

Administrando o variável

Cinco dicas para quem não tem salário fixo, como os corretores de imóveis:

>> Calcule sua receita mensal média levando em conta o último ano. A partir dessa base, procure aplicar a sobra dos meses bons em fundos de renda física para compensar os meses em que os ganhos não chegarem ao patamar.

>> Quando os negócios vingarem e a receita for acima da média, surpreendendo positivamente, não decrete de imediato que esse é o seu novo patamar salarial.

>> Da mesma forma, não se desestimule ou “entregue os pontos” quando o mês não render uma boa receita ou mesmo não gerar renda alguma.

>> Mantenha uma estrutura de gastos compatível com a sua receita mensal média. Cuidado para não se empolgar nos meses de boas vendas.

>> Reserve uma parcela da renda — abaixo ou acima da média — para a poupança ou outros investimentos, de olho na independência financeira no futuro.

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Fonte: Libratta Finanças Pessoais

Arrecadação em dia

O endividamento de corretores ainda não interferiu na arrecadação dos conselhos regionais, que aguardam um aumento de pelo menos 6% do total da receita. Entre janeiro e março de cada ano, os profissionais precisam pagar uma taxa que atualmente é de quase R$ 500. Para ser corretor, é preciso fazer um curso de técnico ou de nível superior na área e se inscrever no conselho regional.

Comprador de imóveis tem ônus de exigir certidões pessoais


Comprador de imóveis tem ônus de exigir certidões pessoais

Por Bruno Mattos e Silva

É altamente controvertida a questão da necessidade de obtenção certidões de distribuição de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasião da compra ou da celebração de contrato envolvedo a propriedade de um imóvel.

certidoesMuitas vezes há exigência, por parte do tabelião, da apresentação das referidas certidões para a lavratura de escritura pública que, após o registro, irá transferir da propriedade do imóvel. Por isso às vezes nos deparamos com a declaração, na escritura pública, de que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais referentes ao vendedor, notadamente a certidões de feitos ajuizados no foro de domicílio do vendedor ou de situação do imóvel.

Situação semelhante ocorre por ocasião da celebração de qualquer contrato que verse a respeito de propriedade imobiliária, como, por exemplo, compromisso de compra e venda de imóvel.

Há uma questão prática a ser resolvida: as certidões pessoais do vendedor devem ser obtidas?

Ninguém está obrigado a fazer ou a deixar de fazer algo caso inexista lei que determine ou fundamente a obrigação. É o que dispõe o art. 5º, II, da Constituição Federal. A luz desse postulado, vamos verificar, inicialmente, se existe obrigação legal para que essas certidões sejam apresentadas. Caso a conclusão seja pela existência de norma determinando essa apresentação, a solução é simples: as certidões devem ser obtidas porque há norma estabelecendo essa obrigação. Caso contrário, a solução demandará outra análise, como veremos.

Uma corrente doutrinária sustenta que a necessidade de obtenção das certidões de feitos ajuizados contra o proprietário do imóvel decorre da Lei  7.433, de 18 de dezembro de 1985. Trata-se da norma referente à lavratura de escrituras públicas, aplicável também a certas hipóteses em que o contrato relativo ao imóvel poderá ser feito por instrumento particular. Com efeito, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85 menciona expressamente a necessidade de apresentação da certidão de feitos ajuizados, nos seguintes termos:

“Art 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

(…)

Parágrafo 2º – O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

(…)”

Contudo, o inciso IV do art. 1º do regulamento dessa Lei — Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986 — assim dispõe:

“Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:

(…)

IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;

(…)”

A redação do inciso IV parece dar a entender que a obrigação de apresentação de certidões de feitos ajuizados se limita à ações que dizem respeito diretamente ao imóvel objeto da escritura pública. Certidões referentes ao vendedor, mas que não dizem respeito ao imóvel — por exemplo, ação de cobrança por quantia certa —, não precisariam ser apresentadas. E mais: a certidão de feitos ajuizados legalmente obrigatória é a expedida pelo cartório imobiliário e não pelos distribuidores forenses.

Em vista disso, há uma corrente doutrinária que sustenta a inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos feitos ajuizados contra o vendedor, mas apenas a certidão do registrador imobiliário, que constaria todas as informações referentes ao imóvel e às ações que dizem respeito ao imóvel. De acordo com essa tese, não deve o tabelião fazer constar da escritura pública que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais do vendedor expedida pelos distribuidores forenses, simplesmente porque elas não seriam obrigatórias.

Vamos admitir que está correta a tese que restringe o alcance da expressão “feitos ajuizados” constante do parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85. Partindo desta premissa — inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos distribuidores forenses —, devemos concluir também que essas certidões não devem ser obtidas pelo comprador?

Para responder a essa pergunta, devemos diferenciar obrigação de ônus.

A toda obrigação corresponde um direito. Assim, em face das obrigações de pagar quantia certa, de fazer algo, de entregar coisa determinada, etc., existem os direitos de receber a quantia, a prestação ou a coisa etc. Caso a obrigação não seja cumprida, o titular do direito pode fazer valer seu direito mediante pedido de tutela judicial, pois a todo direito material em sentido estrito corresponde um direito processual que o protege. Nesse caso, o Estado-juiz irá determinar que a obrigação seja cumprida. Isso significa que o Estado-juiz determinará que o devedor pague a quantia, faça algo, entregue determinada coisa etc. Caso, ainda assim, a obrigação não seja cumprida, o Estado-juiz determinará providências executórias, de modo que o direito ou algo que substitua o direito violado possa existir de fato, no mundo real.

Essa correspondência entre obrigação e direito não existe quanto ao ônus. A pessoa que tem o ônus de fazer ou deixar de fazer algo não pode ser obrigada pelo Estado a fazer ou a deixar de fazer, exatamente porque não existe um direito de obrigar alguém à prática do ato. A sanção pelo não desincumbimento do ônus será outra.

Possivelmente o exemplo mais simples de ser visualizado está no direito processual, referente ao ônus da prova. A legislação processual estabelece a quem incumbe provar o fato alegado — ônus da prova —, hipóteses em que fatos não precisam ser provados — inexistência de ônus da prova —, hipóteses em que a parte contrária deverá fazer a prova — inversão do ônus da prova —, etc. Toda vez que a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para a prática de um ato ou para a ausência da prática de um ato, está estabelecendo uma sanção ou um ônus.

Não pode o juiz obrigar que alguém se desincumba do ônus. A pessoa que não se desincumbir plenamente do ônus imposto pela lei sofrerá ou poderá sofrer as consequências jurídicas da ausência da prática do ato estabelecido. Assim, no exemplo do ônus da prova, a pessoa a quem incumbe o ônus da prova não poderá ser obrigada a fazer a prova, mas poderá receber uma decisão desfavorável no processo judicial.

Nas operações imobiliárias há diversas hipóteses em que ônus são estabelecidos pela legislação, com possíveis consequências para aquele que não se desincumbir do ônus. Muitas vezes é necessário não apenas praticar o ato referente ao ônus, mas também, por cautela, produzir algo que demonstre que o ato foi praticado. São hipóteses em que determinado fato ou ato jurídico não se encontra registrado na matrícula do imóvel, mas é passível de atingir terceiro em razão de expressa disposição de lei nesse sentido.

Uma hipótese interessante é o caso da fraude à execução na hipótese em que há ação em curso capaz de tornar o devedor insolvente, nos termos do art. 593, II, do Código de Processo Civil.[1] A legislação estabelece que, configurada essa hipótese, o imóvel cuja propriedade fora validamente transferida para um terceiro poderá ser penhorado para a satisfação do credor do vendedor.

A questão da fraude à execução é, até hoje, altamente controvertida nos tribunais. Há uma súmula do STF a respeito do tema, uma súmula do STJ em sentido diametralmente oposto, julgamentos díspares por parte de tribunais estaduais, bem como outra orientação por parte do TST.[2]

Outra hipótese é a aquisição da propriedade de bem imóvel após a decretação da falência do vendedor, no qual o imóvel adquirido poderá vir a ser arrecadado para compor massa falida, nos termos do art. 129, VII, da Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.[3]

Há ainda outras hipóteses, como aquisição de bem em fraude contra credores — arts. 158 e 159 do Código Civil —, de vendedor com interdição judicialmente decretada — art. 3º, 9º, III e 1.773, todos do Código Civil —, de bem considerado indisponível — art. 36 da Lei 6.024, de 13 de março de 1974 —, etc.

Enfim, em diversas hipóteses, a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para o terceiro adquirente do imóvel, independente de má-fé ou de registro na matrícula do imóvel. Se a lei estabelece hipóteses em que o comprador do imóvel pode vir a sofrer consequências jurídicas decorrentes da não obtenção de certidões expedidas pelos distribuidores forenses, existe ônus.

Atualmente, há alguns projetos de lei objetivando positivar, total ou parcialmente, o princípio da vis atractiva do registro imobiliário. De acordo com esse princípio, deve constar do registro imobiliário tudo que, direta ou indiretamente, possa afetar o imóvel ou a sua propriedade. Há corrente na jurisprudência que, total ou parcialmente, acolhe esse princípio e protege o comprador em situações específicas.

Contudo, enquanto a jurisprudência não estabelecer de forma unívoca que em nenhuma hipótese ato ou fato não registrado na matrícula do imóvel poderá atingir terceiros ou não forem alterados todos os dispositivos legais que preveem essas hipóteses, haverá para o comprador o ônus de obter as certidões expedidas pelos distribuidores forenses.


[1] “Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: (…) II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; (…)”
[2] Para mais informações a respeito do tema, vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas, análise de riscos. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2013.
[3] “Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: (…) VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior. (…)”

Corretores de imóveis, como vocês lidam com as novas tecnologias?


Corretores de imóveis, como vocês lidam com as novas tecnologias?Google Street View e fotos detalhadas dos imóveis mudam relacionamento entre clientes e corretores. Saiba como se adaptar ao universo digital!

corretorEm uma rápida busca no Google, utilizando um smartphone, é possível achar diversas opções de imóveis na Internet com fotos, informações de preço e valor aproximado de condomínio. Acessando as redes sociais também é fácil encontrar detalhes sobre apartamentos, casas, salas comerciais e quaisquer outras informações sobre imóveis, inclusive, contato de corretores que criaram suas páginas para facilitar o relacionamento com o cliente.

Mais do que isso, é pelo Google Street View e Google Maps que muitos consumidores buscam detalhes, como localização, vizinhança, distância entre os pontos de interesse, condições de conservação do imóvel, etc. Depois de passar por estas buscas, ai sim o cliente determina se fará contato com o corretor para ter outras informações do imóvel. Os tempos mudaram? Sim, e a forma de procurar um imóvel também.

Uma recente pesquisa realizada pela Imovelweb mostra que nos últimos cinco anos, a busca por imóvel através da internet aumentou de 3% para 10%. Isso indica que a internet e as redes sociais estão se tornando importantes fontes de informações para aqueles que querem adquirir um imóvel. “Hoje, 99% dos clientes vêm de uma situação online, com todas as informações já checadas. Antigamente, o cliente não tinha acesso, o máximo era o classificado do jornal aos domingos. Hoje em dia é possível saber detalhes da localização à simulação de financiamentos”, afirma o diretor da Qualitty Imóveis, Fabiano Neaime.

Com esse processo tecnológico, surge um novo desafio: Como os profissionais do mercado imobiliário devem agir diante dessa mudança? Segundo Neaime, o corretor de imóveis precisa ter um diferencial no atendimento, conhecer muito bem o mercado e ter postura para transmitir segurança ao cliente. “Nem sempre os consumidores têm todas as informações corretas em mãos e, por isso, é importante que o profissional saiba sobre o assunto com profundidade. As ferramentas ajudam, pois trazem um cliente mais direcionado, mas podem atrapalhar e confundir o consumidor. Às vezes, uma foto pode deixar o cliente insatisfeito, se mal tirada”, explica.

Para quem pretende seguir carreira ou melhorar seu desempenho profissional é necessário investir em treinamento e buscar informações. “Hoje, a profissão do corretor mudou. Ele é um profissional de mercado. Alguns, por exemplo, compraram notebooks, smartphones, câmeras digitais mais preparadas, fizeram cursos especializados, etc.”, ressalta Neaime.

Dicas

Para quem está na profissão, confira algumas dicas e mãos à obra!

– Encare a corretagem de imóveis como uma profissão que precisa de atualização, dedicação e investimentos em formação, seja ela especializada ou em atendimento ao cliente;

– Mantenha sua postura séria, ética e passe segurança ao cliente, tanto na compra, como na locação;

– Entenda as necessidades dos clientes, assim como seu perfil. O que é bom para um, pode não ser para o outro;

– Faça da tecnologia uma aliada! Invista em uma boa máquina fotográfica e tome cuidado na hora de fotografar os ambientes. Uma foto mal tirada, desfocada e poluída pode desinteressar o cliente;

– Levante as informações sobre o cliente, como o melhor horário para uma ligação, visita ou mesmo para um bate-papo. Evite excesso de ligações em horários inadequados;

– Quando possível, tente contato com o cliente via e-mail para passar mais detalhes sobre os imóveis, como fotos e plantas. Às vezes, o contato online pode ser mais eficaz e rápido no dia a dia.

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Por: Agência Contatto Comunica-nos

O que esperar do mercado imobiliário para 2014


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O ano de 2013 está terminando e nossos resultados foram muito gratificantes, o COMPRENAPLANTA.NET fechou grandes parcerias e ajudou muita gente a realizar o sonho de ter a casa própria.

Para 2014 as expectativas são as melhores possíveis, com previsões de grandes lançamentos e excelentes oportunidades.

Queremos agradecer aos nossos clientes, parceiros e amigos, pois sem eles seria impossível manter a empresa em ritmo de crescimento num mercado tão competitivo como este.

Selecionamos abaixo 6 perspectivas para 2014 segundo o site da INFOMONEY que acreditamos ser de fato uma realidade para o nosso mercado em 2014.

São elas:

1 – Preços dos imóveis devem cair em algumas regiões.

De acordo com o relatório do Comitê, divulgado na última quinta-feira (5), em 2014, os preços dos imóveis devem cair em algumas regiões do país. A queda deve ser observada, especialmente, nas capitais onde os estoques de imóveis são muito altos, em relação à demanda. Como exemplos, o relatório cita as cidades de Manaus, onde o estoque é aproximadamente três vezes maior que a demanda; Salvador, que tem estoque perto de 2,7 vezes a demanda; além de Brasília, Vitória (ES) e de algumas cidades do Centro-Oeste, que já estariam mostrando quedas de preços devido ao excesso de estoque contra a demanda e também pelo fato de que algumas empresas estariam abandonando esses mercados e liquidando estoques.

2 – São Paulo e Rio de Janeiro, contudo, devem continuar observando alta.

Ainda que uma parte das cidades brasileiras observem quedas nos preços em 2014 e, na média nacional, a maior parte dos membros do Comitê acredita que os valores dos imóveis deverão variar em taxa equivalente ou ligeiramente inferior à observada em 2013, as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro não devem acompanhar tal comportamento.

Em São Paulo, os preços devem sofrer o impacto do Plano Diretor Estratégico. O comitê acredita que os preços dos terrenos na capital paulista podem sofrer crescimento acentuado, o que, combinado com o novo patamar de outorga onerosa (pelo crescimento expressivo dos valores dos terrenos na planta geral de valores – valor venal) deve impactar pra cima os preços dos lançamentos.

Já no Rio de Janeiro, o bloqueio de aprovações em áreas de expansão da cidade é um dos fatores do encarecimento. “A escassez de áreas para novos empreendimentos pode provocar aumento de preços de terrenos, impulsionando os preços dos imóveis no lançamento, que acabam servindo de benchmark para o mercado.”

3 – No geral, os preços dos terrenos devem continuar impactando os preços dos imóveis.

No geral, quando se fala dos fatores que mais influenciam os preços dos imóveis, em 2014, a combinação de terrenos e outorgas onerosas devem continuar sendo os mais expressivos na formação dos preços. Em seguida, de acordo com o relatório, aparecem: custos de construção, custos do capital investido (efeito da taxa referencial de juros para cima), margens de segurança na formação dos preços ofertados e crescimento das margens de resultado dos empreendedores.

Para este ano, a análise ficou da seguinte forma: 66% dos consultados creditam a alta dos preços dos imóveis em 2013 aos fatores estruturais (terrenos, outorgas onerosas e custos de construção); 17% responsabilizam a imposição de margens de segurança; 11% dizem que foram os custos do capital investido e 6% opinam que as margens de resultado foram as responsáveis pelo aumento dos preços este ano.

4 – Perfil dos imóveis não deve mudar.

Segundo 97% dos consultados para a elaboração do relatório, o perfil dos imóveis lançados em 2014 devem manter as mesmas características apuradas em 2013, “com eventual ajuste para baixo”. Ainda de acordo com o documento, a alternativa de diminuir o tamanho das unidades, para ajustar o preço do imóvel à capacidade de pagamento do mercado, estaria se esgotando.

Entretanto, há evidências de que em grandes centros metropolitanos, os produtos menores não devem desaparecer. Isso porque eles seriam necessários para atender à formação de famílias com menor número de filhos e do crescente número de idosos buscando modelos mais adequados ao momento de vida.

Por outro lado, em localizações mais afastadas dos pólos de trabalho verifica-se a tendência de imóveis com dimensões mais confortáveis. Isso também acontece em cidades satélites nas regiões metropolitanas e em cidades conhecidas como dormitórios, como é o caso de Guarulhos em São Paulo.

5 – Velocidade das vendas deve ser mais moderada.

Conforme o relatório, a velocidade de absorção dos empreendimentos residenciais, em 2014, acompanhará o desempenho de 2013, com viés para baixo. O motivo é que muitas empresas têm optado por vendas mais lentas e preços mais sustentáveis.

No que diz respeito à oferta em número de unidades, o documento também aposta em padrão equivalente a 2013. A ressalva seria a cidade de São Paulo, que pode apresentar contração por conta dos preços dos terrenos da reação dos empreendedores ao Plano Diretor estratégico.

Já sobre a demanda, 75% dos consultados opinam que a busca por imóveis residenciais em 2014 manterá padrão equivalente ao crescimento populacional.

6 – Crédito imobiliário deverá espelhar 2013.

Por fim, as previsões para o crédito imobiliário para aquisição é de que a busca, no ano que vem, deve continuar no mesmo patamar de 2013. Segundo os corretores, a proporção de transações percebidas no mercado é de um para três.

Embora este ano tenha havido uma desaceleração nos lançamentos imobiliários em Belo Horizonte e para 2014 as expectativas sejam de estabilidade, ainda assim o setor se mantém otimista. Na avaliação do presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Veiga Negrão de Lima, “o mercado se autoajusta e a demanda por moradia continua forte”.

Para entender e subsidiar o mercado imobiliário em Belo Horizonte, a entidade compilou dados de uma pesquisa específica sobre lançamentos, realizada pela empresa Geoimóvel. O primeiro resultado, referente a 2012, indicou que 80% dos imóveis residenciais de 114 empreendimentos foram vendidos. De um total de 4.754 unidades lançadas, restaram 854 para venda. “ um estoque saudável”, observa Negrão de Lima, ressaltando que não houve encalhe nem esvaziamento, o que poderia significar vendas a menor preço.

Por segmento, os imóveis com dois quartos foram os que apresentaram o maior volume de lançamentos no ano passado, chegando a 2.345 unidades. Destas, 2088 foram comercializadas, superando os de três quartos, com 1.849 unidades lançadas e 1.401 vendidas e os de quatro dormitórios, com 551 lançamentos e 406 unidades negociadas. No ano passado foi registrado apenas um empreendimento com um quarto e nove unidades, restando quatro em estoque.

A média dos preços dos imóveis lançados no ano passado foi de R$ 5.074,43 o metro quadrado, sendo o de quatro quartos o de mais alto valor, R$ 6.401,06. O mais baixo foi percebido em imóveis de dois quartos, com R$ 4.094,41 o metro quadrado. No segmento comercial foram apurados 18 novos empreendimentos, com 1.547 unidades e 1.106 vendas. Para Negrão de Lima, esse estoque, de 441 unidades, também é considerado uma boa margem. O valor médio do metro quadrado foi de R$ 9.122,14.

Projeções – Segundo o dirigente, ainda não há dados referentes a 2013 que permitam uma comparação em relação a 2012. No entanto, o mercado observou que este ano houve uma ligeira queda de lançamentos em relação ao ano passado, decorrente, segundo ele, “da redução do número de projetos aprovados pela Prefeitura de Belo Horizonte”.

Segundo o dirigente da entidade, a demanda por lançamentos este ano continua praticamente a mesma do ano passado na capital mineira, embora o consumidor esteja mais cauteloso e, em virtude de preços, têm optado por imóveis prontos e usados.

Para 2014, as expectativas são de manutenção do mercado nos mesmos patamares deste ano, apesar de grandes desafios como um carnaval em março, adiando o período de tomada de decisões; a Copa do Mundo de futebol, em julho e, ainda, as eleições gerais em outubro.
*Publicado em 22 de novembro / Diario do Comércio