Imóveis rurais são raridade em Contagem


Imóveis rurais são raridade em Contagem

Chácaras e sítios são considerados imóveis escassos na cidade, que teve fazendas loteadas para formar bairros e condomínios. No entanto, há opções de terrenos, mas com metragem pequena

Por: Carolina Cotta – Estado de Minas

 

Wilma de Sousa Pereira e Jonas Pereira Filho, donos da Wilma Imóveis, uma das únicas imobiliárias que ainda comercializam lotes maiores  (Jair Amaral/EM/D.A Press)
Wilma de Sousa Pereira e Jonas Pereira Filho, donos da Wilma Imóveis, uma das únicas imobiliárias que ainda comercializam lotes maiores

A proximidade com Belo Horizonte e o fácil acesso fariam de Contagem o lugar ideal para manter uma chácara ou sítio para o lazer do fim de semana. De fato, existem dezenas de condomínios desse tipo e outros tantos imóveis construídos de forma independente. Essa mesma proximidade, porém, encarece o metro quadrado na cidade vizinha da capital, onde ainda é preciso disputar espaço com incorporadoras e construtoras: grande parte da área rural de Contagem foi loteada, dando origem a novos bairros, e o que resta de verde está na mira de empresas em busca de áreas residenciais.

Esse perfil tem restringido os imóveis rurais a chácaras e sítios. O fato de Contagem fazer parte da região metropolitana tornou as fazendas, comuns no passado, algo mais raro nos dias de hoje. Segundo Celso Luiz Lima, sócio-diretor da Granville Imóveis/Netimóveis Contagem, elas se transformaram nos próprios sítios e chácaras, quando não viraram bairros. E até esses foram loteados em porções menores. “Hoje, os imóveis mais comuns são terrenos em torno de1.080 metros quadrados (m²) a 3.000m², para alguns considerados pequenas chácaras e sítios, e que, com o crescimento, também se tornaram lotes.”

É difícil ver uma fazenda em Contagem. Afinal, a região não tem foco na atividade agrícola ou pecuária. A procura e oferta por imóveis como esse é bem pequena, o que muda quando o interesse é lotear e fazer dessas últimas áreas verdes os futuros bairros da cidade, esses com grande potencial de negócio. Alguns terrenos maiores, da ordem de 70 mil m², também foram destinados aos condomínios de chácaras e sítios que tornaram essa opção de investimento algo mais seguro e tranquilo para quem procura esse tipo de imóvel.

Segundo Celso Luiz, as principais opções para esse tipo de imóvel estão na região do Condomínio San Remo, Solar do Madeira, Bairro Tropical, Bairro Colonial, Quintas Coloniais, Estâncias Imperiais, Quintas do Jacuba e as chácaras Del Rey, Campo Alegre, Cotia e Novo Horizonte, entre outras. Mas enquanto o metro quadrado em Contagem varia de R$ 100 a R$ 500, dependendo da região, em cidades vizinhas como Betim, Esmeraldas, Ribeirão das Neves e Ibirité – esses dois primeiros mais procurados – o preço oscila entre R$ 60 e R$ 350.

Há 35 anos no mercado, a Wilma Imóveis/Netimóveis Contagem já teve unidades nessas cidades vizinhas no passado, tamanha era a procura por sítios e chácaras na região. Hoje, o diretor-gerente Jonas Pereira Filho é um dos poucos corretores da cidade especializados em área rural. Segundo Carlos Henrique dos Santos, presidente da Netimóveis Contagem, há poucos imóveis rurais disponíveis, mas a maior dificuldade é conseguir corretores dispostos a trabalhar com esse tipo de imóvel em função do deslocamento.

“Um corretor de imóvel rural precisa ir às cidades vizinhas mostrar essas opções. Precisa se deslocar não só em áreas mais distantes de Contagem, mas visitar Esmeraldas, Carmópolis e Itaguara. Quando um comprador vê um anúncio no jornal e liga para a imobiliária, ele vai querer ver outras opções também. Antes de fechar um negócio, o corretor faz um grande volume de visitas. Quando ele vende apartamentos fica mais fácil, é perto, não precisa sair da cidade. Ele não perde o rodízio de ligações na imobiliária. Porque, no final, a porcentagem pela venda é a mesma”, explica.

Papéis emperram os negócios
Dificuldade de regularizar documentação é um dos fatores que atrapalham o mercado de chácaras, sítios e fazendas. Normas do Incra de parcelamento das áreas são rígidas

Celso Luiz Lima, da Granville Imóveis, diz que se não houver mudança na Lei de Uso e Ocupação do Solo, dificilmente haverá crescimento nesse nicho de mercado imobiliário (Jair Amaral/EM/D.A Press)
Celso Luiz Lima, da Granville Imóveis, diz que se não houver mudança na Lei de Uso e Ocupação do Solo, dificilmente haverá crescimento nesse nicho de mercado imobiliário

O novo ano deve trazer poucas mudanças para o mercado de chácaras, sítios e fazendas em Contagem. Segundo Celso Luiz Lima, sócio-diretor da Granville Imóveis, se não houver nenhuma modificação no Código de Posturas do município, alterando a Lei de Uso e Ocupação do Solo de modo a permitir que essas regiões tenham um crescimento voltado para a urbanização, pouca coisa deve se alterar. Na opinião de Jonas Pereira Filho, diretor-gerente da Wilma Imóveis, pode ocorrer até uma queda. “Desde dezembro não é mais possível fazer fração ideal e averbação da construção. Isso dificultou muito. Acho que as vendas podem cair em até 50%”, projeta.

Segundo Pereira Filho, o que desacelera esse segmento é a documentação. “A maioria das chácaras não tem escritura, são terrenos rurais subdivididos e por estarem na área de expansão urbana não é fácil regularizar sua documentação. Quem loteou nem sempre o fez de forma legal e isso dificulta a revenda. Muita gente quer comprar e financiar, mas não é possível por causa dos papéis.”

De acordo com Celso Luiz, geralmente, esses imóveis são pagos à vista, ou até mesmo com um parcelamento. “Na maioria das vezes, a proposta vem acompanhada de permuta, uma proposta de troca por outros imóveis e veículos, ou mesmo terrenos em outros locais”, adianta.

Segundo Alexandre Rennó, advogado especialista em direito imobiliário e conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/MG), durante algum tempo os cartórios até registravam a fração ideal, mas, atualmente, ele desconhece cartórios em Minas Gerais que sigam com essa prática. A fração mínima de parcelamento do imóvel pode ser encontrada no Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR). E, segundo a legislação, não se pode dividir o imóvel rural com dimensão inferior à fração mínima de parcelamento fixada para a respectiva localidade. A única exceção, segundo o especialista, é a transferência de área ao imóvel vizinho que não resulte em imóvel com dimensão abaixo da fração mínima de parcelamento.

Essa fração é definida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) por ato normativo. “Sob pena de responsabilização criminal, cível e administrativa, o tabelião não pode lavrar escritura de ato jurídico que infrinja a referida norma. Sob as mesmas penas, não pode o registrador praticar atos registrais que infrinjam essa regra”, esclarece Rennó. Já nos casos de parcelamentos já empreendidos, nos quais já ocorreram vendas por meio de instrumentos particulares de promessa de compra e venda, em que pese a impossibilidade de os cartórios registrarem as aquisições em frações ideais, o advogado defende que os envolvidos se alinhem em busca de soluções.

“Se ao longo de tantos anos os chacreamentos são empreendidos sem que o poder público municipal tivesse se manifestado no sentido de impedir obras de abertura de ruas em terrenos que constam de sua zona de expansão urbana, é razoável acreditar em negligência por parte da fiscalização municipal. Noutro giro, deveriam os empreendedores evitar o fracionamento de módulo rural em desalinho com a legislação pertinente. Acredito ainda que de nada adiantaria uma ‘cruzada’ em desfavor dos fracionamentos já realizados. A postura de todos – prefeitura, Ministério Público, empreendedores e adquirentes de frações ideais não registráveis – deve ser caminhar no sentido de soluções que possam, a partir de esforços mútuos, possibilitar a regularização daqueles chacreamentos segundo os critérios da legislação própria do parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79).”

Regras são específicas

O advogado Alexandre Rennó alerta sobre a importância de se respeitar a legislação vigente, envolvendo todos os atores do negócio  (Euler Júnior/EM/D.A Press)
O advogado Alexandre Rennó alerta sobre a importância de se respeitar a legislação vigente, envolvendo todos os atores do negócio

A compra de qualquer imóvel deve ser feita com segurança para todas as áreas envolvidas. Alguns cuidados são obrigatórios. Segundo o especialista em direito imobiliário Alexandre Rennó, para a aquisição do imóvel rural o comprador deve requerer que o vendedor apresente, além de suas certidões pessoais, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), declaração que anualmente deve ser apresentada pelos proprietários de imóveis rurais. “Além disso, o proprietário deve apresentar a certidão negativa quanto ao Imposto Territorial Rural (ITR), juntando, preferencialmente, as últimas cinco declarações anuais”, alerta.

Devem ser apresentadas ainda escritura anterior e certidão da matrícula do imóvel no cartório de registro da região correspondente. O ideal é que os limites da propriedade rural já estejam georreferenciados na matrícula do bem. “Um cuidado indispensável ao adquirente de imóvel rural é verificar se sobre o imóvel não houve alguma exigência de registro da reserva legal, obrigação que, caso não cumprida, será assumida pelo comprador.”

Igualmente importante é a certificação de que a propriedade rural pretendida tem o tamanho mínimo exigido por lei: a fração mínima de parcelamento. Em Contagem, a legislação municipal permite a implantação de empreendimentos de caráter urbano na zona rural, desde que respeitados os critérios estabelecidos em lei, que não resultem em impacto negativo aos mananciais e que os sítios de recreio de caráter unifamiliar respeitem a fração mínima de parcelamento de 20 mil metros quadrados, ou dois hectares.

“É preciso ter certeza de que não se trata de venda de parte ou fração ideal de módulo rural, ou seja, de venda de área em comum, localizada dentro de área maior, geralmente expressas em frações ideais ou percentuais do imóvel. Essas formas de transmissão do imóvel rural são vedadas pela legislação, não sendo permitido o registro à margem da matrícula do bem”, acrescenta Rennó.

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